Hoje o IGP-M está negativo e a pergunta que se faz é se o locatário pode pleitear na justiça a redução do valor. Surge um questionamento ainda maior porque determinados contratos estabelecem cláusulas expressas prevendo somente o reajuste positivo do contrato.
Entendemos, salvo opiniões em contrário, que a simples cláusula limitativa não se mostra ilegal.
Em geral, o contrato de locação não encerra uma relação de consumo, mas sim um negócio jurídico onde as partes possuem liberdade para negociar as cláusulas contratuais, não se vislumbrando, assim, uma situação de vulnerabilidade jurídica.
Recentemente, na pandemia do Covid-19, muitos locatários vivenciaram um cenário inesperado nos contratos de locação, onde o IGP-M disparou e ultrapassou os 37% no acumulado de 12 meses, aumento esse que levou os prejudicados ao judiciário buscando a substituição do índice pelo IPCA.
A justiça, no primeiro momento, divergiu.
Para os julgadores que substituíram o índice, estaria caracterizado o desequilíbrio contratual, cabendo ao judiciário recompor o equilíbrio financeiro dos contratos.
Para a maioria, contudo, deveria prevalecer a liberdade das partes na elaboração e cumprimento dos contratos, não cabendo ao Poder Judiciário intervir em tais relações privadas, sendo excepcional a revisão contratual, principalmente no caso em que o assunto estava relacionado à variação de índice de recomposição sujeito à volatilidade.
No que concerne à deflação propriamente dita, é importante destacar posição do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema.
Em 2014, a Corte Superior firmou tese a partir do Tema Repetitivo 678, tendo concluído que “aplicam-se os índices de deflação na correção monetária de crédito oriundo de título executivo judicial, preservado o seu valor nominal.”
Especificamente quanto ao tema locação, o Ministro Luis Felipe Salomão, em 08.11.2018, afirmou no seguinte sentido:
“No que pertine à minoração do valor do aluguel em face da deflação constatada pelo IGP-M de 0,3915% – art. 125, I, do CPC/73 (item i do relatório), o entendimento pacífico do STJ, firmado perante a Corte Especial, é no sentido os índices negativos de inflação, conhecidos como deflação, devem ser considerados no cálculo relativo ao reajuste do aluguel (assim como outras hipóteses), sendo que, em havendo redução no cálculo final, será mantido o valor nominal do contrato”.
Dessa forma, considerando os fundamentos acima deduzidos, não parece ilegal a cláusula contratual que estabelece somente o reajuste positivo do contrato.
O ideal, na verdade, seria as partes negociarem para encontrar o valor que parece ser justo considerando a realidade de cada época.
Sandro Schulze
Advogado. Sócio do escritório de advocacia A. C. Burlamaqui Consultores. Mestrando em Direito Civil Contemporâneo pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro (PUC-Rio); Especialista em Direito Civil Constitucional pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ).
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